Москва, Без выходных с 09:00 до 21:00

Операция с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом

Сделки с недвижимым имуществом

Операция с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом

Об обязательном контроле сумм выше 3 миллионов рублей.

Запрос от 07.08.2020 № 02-05/576
Ассоциация просит дать разъяснения по следующим вопросам, связанным с применением Федерального закона № 115-ФЗ*:
Согласно пункту 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее.
1. Действующее законодательство Российской Федерации не содержит исчерпывающего перечня объектов недвижимого имущества, сделки с которыми подлежат обязательному контролю, данный перечень является открытым. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ устанавливается обязанность кредитных организаций по направлению сообщений в уполномоченный орган о расчетах в рамках таких сделок.
Просим рекомендовать методологию определения перечня таких сделок кредитными организациями с целью формирования списка ключевых слов для надлежащей автоматизации процесса выявления таких операций.
2. Является ли операция* по выдаче кредитной организацией ипотечного кредита операцией по сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ?
3. Будут ли подлежать обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ следующие операции* с недвижимым имуществом (совершаемые по следующим основаниям):
-оплата по договору долевого строительства (ДДУ);
-ипотека (залог);
-ипотечные закладные;
-закладная, договор залога закладных;
-внесение недвижимого имущества в уставной капитал компании;
-оформление кредита под залог недвижимости;
-процесс инвестирования (договоры инвестиционного строительства);
-строительство и реконструкция;
-передача имущества в доверительное управление;
-аренда недвижимости;
-страхование недвижимого имущества;
-уступка права (требования);
-предварительный договор;
-договор уступки права требования по договору инвестирования;
-операции зачисления/списания на счета/со счетов эскроу;
-операции расчетов по аккредитивам;
-операции по договору купли-продажи квартиры;
-договор финансовой аренды (лизинга) объекта недвижимости;
-документ, подтверждающий признание права собственности на недвижимое имущество в одностороннем порядке, в том числе в рамках исполнительного производства и процедур банкротства;
-операция по сделке с недвижимым имуществом, осуществляемая по транзитному счету клиента;
-отражение по счетам учета операции по принятию или предоставлению кредитной организацией недвижимого имущества в залог;
-осуществление кредитной организацией платежа по договору аренды недвижимого имущества, заключенного между кредитной организацией и клиентом, если платеж осуществляется на счет данного клиента в иной кредитной организации; — получение кредитной организацией платежа по договору аренды недвижимого имущества, заключенного между кредитной организацией и клиентом, если платеж осуществляется со счета данного клиента в иной кредитной организации;
-реализация кредитной организацией недвижимого имущества (в том числе находящегося у неё в залоге) лицу, не являющемуся клиентом данной кредитной организации;
-реализация кредитной организацией недвижимого имущества (в том числе находящегося у неё в залоге) лицу, являющемуся её клиентом, с оплатой на счет клиента, открытый в иной кредитной организации;
Примеры назначения платежа:
-Оплата за долевое участие в строительстве жилья по Договору;
-Оплата по договору инвестирования строительства;
-Аренда нежилых помещений по договору;
-Оплата дог. № от ДАТА Страхование имущества (оборудование, здания, сооружения);
-Аванс по договору субаренды помещения;
-По договору купли-продажи квартиры.
4. Следует ли относить к операциям, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, операции* по социальным выплатам для приобретения или строительства жилого помещения?
Примеры назначения платежа:
-Соц. вып. на приоб.жил.помещ.ФИО.п.Пр.РФ № ДАТАСвид.№ Дог.уст.права треб, б/н ДАТА, увед-е об уступке б/н ДАТА, НДС нет» (Перечисление от УФК застройщику);
-Единовременная социальная выплата на приобретение жилья по 247-ФЗ  от 19.07.2011 (Перечисление от УФК физ. лицу).
5. Подлежат ли обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ операции* с денежными средствами по сделкам с недвижимым имуществом, осуществляемые с участием нотариусов?
Примеры назначения платежа:
-Внесение денежных средств на депозитный счет нотариуса по договору купли-продажи недвижимого имущества (плательщик — физическое лицо/юридическое лицо/индивидуальный предприниматель (далее по тексту ФЛ/ЮЛ/ИП, соответственно), получатель — нотариус);
-Возврат перечисленных на депозитный счет нотариуса денежных средств по причине отказа в государственной регистрации договора купли-продажи (Плательщик — нотариус, получатель — ФЛ/ЮЛ/ИП);
-Из депонирования нотариуса по Договору купли-продажи недвижимого имущества (Плательщик — нотариус, получатель — ФЛ/ЮЛ/ИП).
6. Согласно статье 130* ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр.
Следует ли относить к операциям, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, платежи (операции)*, связанные с освоением, пользованием и изучением недр?
Примеры назначения платежа:
-Оплата за вып. работы по геол. изучению недр на Ракитинском ЛУ, 4 этап, акт № от ДАТА, договор №, от ДАТА;
-Задаток разового платежа за пользование недрами, зачисляемый в краевой бюджет по договору о задатке № от ДАТА;
-Оплата счета № от ДАТА за работы по геологическому изучению недр, составление отчета, проектирование участка Мазанский.
7. Согласно статье 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
При этом согласно действующему законодательству* не подлежат государственной регистрации шлюпки и иные плавучие средства, которые являются принадлежностями судна, суда массой до 200 килограмм включительно и мощностью двигателей (в случае установки) до 8 киловатт включительно, а также спортивные парусные суда, длина которых не должнапревышать 9 метров, которые не имеют двигателей и на которых не оборудованы места для отдыха, беспалубные несамоходные суда, длина которых не должна превышать 12 метров.
Подлежат ли обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ и направлению в уполномоченный орган операции* по аренде/фрахту данных судов?
Если в назначении платежа (операции)* объектом недвижимости указано судно, то обязана ли кредитная организация направить сообщение в уполномоченный орган, так как эта операция будет подлежать обязательному контролю?
Примеры назначения платежа:
-Оплата по договору аренда вертолета сентябрь;
-Оплата по счету № от ДАТА, за самолет л-44;
-Оплата по счету № от ДАТА за услуги фрахтования воздушного судна для выполнения авиационного рейса на самолете;
-Возмещение расходов по оплате морского фрахта согласно Агентскому соглашению;
-Оплата по договору фрахтования судна;
-Оплата по сч. № от ДАТА за фрахт (курс 63,7298).
8. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Подлежат ли обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ операции*, осуществляемые по сделкам приобретения модульных зданий, сборно-разборных конструкций, так как по информации из открытых источников: модульные здания — здания из модулей заводского изготовлений, собранные из одного и более блоков модулей. Модульные здания относятся к временным строениям, могут устанавливаться без фундамента, могут легко демонтироваться и перевозиться на другое место. Являются ли объектами недвижимого имущества модульные здания, сборно-разборные конструкции? Подлежат ли обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ операции* в назначении платежа которых указан данный объект строительства?
Примеры назначения платежа:
-Предоплата по договору за Модульное здание «Административнопроизводственный корпус» (АПК);
-Оплата по счету № от ДАТА за блочно-модульное здание ОПУ-16119 по договору №

9. Следует ли относить к операциям, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, платежи (операции)* по договорам купли-продажи неотделимых улучшений?
Пример назначения платежа:
-Оплата по договору купли-продажи неотделимых улучшений.
10. Следует ли относить к операциям, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона
№ 115-ФЗ, операции* по внесению клиентами — юридическими лицами наличных денежных средств по 15 кассовому символу (поступление от операций с недвижимостью)?
Пример назначения (платежа) операции:
-Прием наличных денежных средств по объявлению на взнос наличными; 15 3300000.00; ООО «НАИМЕНОВАНИЕ».
11. Юридическое лицо вносит наличные денежные средства в сумме 3,5 миллиона рублей на свой расчетный счет по объявлению на взнос наличными с назначением «Оплата по договору купли-продажи земельного участка». Денежные средства поступили первоначально от физического лица — покупателя земельного участка в кассу предприятия и, в последующем, поступили в кредитную организацию для зачисления на расчетный счет клиента- юридического лица. С учетом того, что формулировка пункта 4 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ претерпела существенные изменения и с 10.01.2021 организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, обязаны представлять сведения о совершаемых их клиентами непосредственно в указанных организациях операциях с денежными средствами или иным имуществом, подлежащих обязательному контролю, а операция по сделке с недвижимым имуществом фактически была осуществлена в кассе предприятия, следует ли кредитной организации при формировании ФЭС по данной операции с кодом вида операции 1002 «Зачисление на счет юридического лица денежных средств в наличной форме», указать дополнительный код 8001 «Операция, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом»?
12. Верно ли утверждение, что при составлении ФЭС на операцию, подлежащую обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, лицом, совершающим операцию, следует указывать лицо, которое перечисляет денежные средства, а получателем по операции — получателя денежных средств (в настоящее время, для кода вида операции 8001, лицом, совершающим сделку, является лицо, передающее недвижимое имущество по договору в рамках сделки с недвижимым имуществом, а получателем по сделке — лицо, которое получает недвижимое имущество по договору в рамках сделки с недвижимым имуществом)?
13. Кредитными организациями предоставляется услуга по аренде сейфовых ячеек для осуществления расчётов по сделкам с недвижимым имуществом. В рамках указанной операции покупатель недвижимого имущества арендует сейфовую ячейку для осуществления расчёта с продавцом, в которую закладывает денежные средства. Стоимость недвижимого имущества по сделке в рамках договора может превышать 3 млн. рублей, сумма денежных средств, закладываемых в сейфовую ячейку, может как превышать 3 млн рублей, так и быть ниже установленного порога. При этом непосредственно расчётная операция по сделке с недвижимым имуществом в учётных системах кредитной организации не отражается (ни в наличной форме, ни в безналичной), кроме операции по оплате услуги аренды сейфовой ячейки. Верно ли понимать, что операция аренды сейфовой ячейки для 9 совершения сделки с недвижимым имуществом не подлежит обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ?
14. В тексте пояснительной записки к проекту Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля» было указано, что «законопроектом предлагается усовершенствовать институт обязательного контроля операций с денежными средствами или иным имуществом» и «принятие законопроекта позволит значительно снизить регуляторную нагрузку на организации банковского и иных секторов».
Руководствуясь позицией, заложенной в пояснительной записке к законопроекту, верно ли понимать, что у кредитной организации не возникает обязанности:
14.1. Контролировать все операции по счету клиента на сумму меньше 3 000 000 рублей (в случае получения от клиента документов по сделке с недвижимым имуществом с суммой по сделке равной или превышающей 3 000 000 рублей), по их накоплению и при достижении пороговой суммы направить ФЭС в уполномоченный орган?
14.2. Контролировать предоставленные клиентом документы по сделкам с недвижимым имуществом и сопоставлять их при получении с движением по счетам клиентов в целях выявления операций, подлежащих обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ?
15. В тексте пояснительной записки к проекту Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля» содержится 10 также ранее зафиксированная позиция Банка России* «в случае если кредитная организация при проведении расчетной операции своего клиента по сделке с недвижимым имуществом не располагает всей необходимой информацией, на основании которой она может сделать вывод о проведении ее клиентом операции, подлежащей обязательному контролю, и указанная операция при реализации правил внутреннего «противолегализационного» контроля не отнесена к операции, в отношении которой возникает подозрение, что она связана с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма, обязанности по направлению соответствующих сведений в уполномоченный орган у кредитной организации не возникает».
Верно ли понимать, что у кредитных организаций отсутствует обязанность по запросу документов у клиентов в целях выявления операций, подлежащих обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ?
Просим разъяснить позицию Банка Росси по следующим вопросам:
15.1. Какие сделки включаются в перечень сделок с недвижимым имуществом для квалификации операции как подлежащей обязательному контролю?
Просим дать определение понятию «сделка с недвижимым имуществом», в том числе, указав в нем, является ли обязательным критерием такой сделки переход права собственности на недвижимое имущество, и отразив в нем, что у кредитной организации в целях классификации операции как подлежащей обязательному контролю отсутствует обязанность по запросу документов, подтверждающих переход права собственности до совершения такой операции.

15.2. В назначении платежа (операции)* могут встречаться сокращения, что усложняет выявление операций с недвижимостью, подлежащих обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ. Например: «платеж за пок неж пом», «платеж за кв», и иные версии клиентов.
Просьба сформировать рекомендации для кредитных организаций по работе в таких случаях.
15.3. В случае если в назначении платежа (операции)* указан только договор купли-продажи имущества без уточнения (движимое или недвижимое), правильно ли понимать, что данные операции не будут подлежать обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ из-за отсутствия в назначении платежа указания на такой критерий обязательного контроля как «недвижимое имущество»?
Примеры назначения платежа:
-Авансовый платеж 50% по договору купли-продажи № от ДАТА за имущество;
-ФИО; опл. по договору купли продажи № от ДАТА;
-Оплата по аккредитиву;
-Оплата по аккредитиву по договор купли-продажи от ДАТА на основании заявления ФИО;
-за квартиру по адресу …
15.4. Если в назначении платежа (операции)* имеется ссылка на договор купли- продажи движимого и недвижимого имущества, кредитная организация не будет обладать достаточной информацией для определения суммы по платежу, приходящейся на долю недвижимого имущества. Верно ли понимать, что данные операции не будут подлежать обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ из-за отсутствия всей необходимой информации, на основании которой можно сделать вывод о проведении клиентом операции, подлежащей обязательному контролю?
Пример назначения платежа:
-Оплата по Договору купли-продажи объектов движимого и недвижимого имущества от ДАТА.
15.5. Следует ли относить к операциям, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, операции*, если в назначении указано «Оплата прав по закладным по дог. купли-продажи закладных»?
Пример назначения платежа:
-Оплата по акту приема-передачи прав по закладным от ДАТА к договору купли- продажи закладных № № от ДАТА.

Обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом.

Ответ Департамента финансового мониторинга и валютного контроля Банка России от 08.09.2020 № 12-4-4/3838

По вопросам 1 — 4, 6 — 8, 15.1, 15.5.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ* (здесь и далее по тексту в редакции Федерального закона № 208-ФЗ*) операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает её.

Исходя из буквального прочтения рассматриваемой нормы обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом. При отнесении операции к подлежащим обязательному контролю в соответствии с указанной нормой, кредитной организации следует принимать во внимание норму статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также учитывать, что операция с денежными средствами должна быть осуществлена во исполнение сделки, предметом которой является недвижимое имущество.

В целях отнесения объекта сделки к недвижимому имуществу кредитной организации следует руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации, в частности статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По вопросу 5.

Норма пункта 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ не содержит изъятий в отношении операций с денежными средствами, осуществляемым по сделкам с недвижимым имуществом с участием нотариусов.

По вопросу 9.

Принимая во внимание норму пункта 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации и имеющуюся судебную практику по данному вопросу, неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества не могут выступать самостоятельным предметом сделки, заключаемой параллельно со сделкой купли-продажи такого объекта недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, полагаем, что сделка по купле-продаже объекта недвижимого имущества с неотделимыми улучшениями на сумму равную или превышающую 3 миллиона рублей либо её эквивалент в иностранной валюте подлежит обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ.

Дополнительно считаем необходимым отметить, что если совершение сделки осуществляется посредством комбинации двух сделок (сделки купли-продажи объекта недвижимого имущества без учета стоимости неотделимых улучшений и сделки купли-продажи неотделимых улучшений такого объекта), сумма каждой из которых менее вышеуказанного порогового значения, то это может свидетельствовать о том, что одной из целей такого дробления сделок является уклонение от процедур обязательного контроля, предусмотренных Федеральным законом № 115-ФЗ.

По вопросам 10, 14.2, 15.2, 15.3, 15.4.

Порядок выявления и квалификации операции в качестве подлежащей обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ разрабатывается кредитной организацией самостоятельно в своих внутренних документах.

Обязанность кредитной организации по направлению сведений в уполномоченный орган о подлежащих обязательному контролю операциях возникает при наличии всей информации, необходимой для квалификации операций в качестве подлежащих обязательному контролю.

Дополнительно отмечаем, что в целях выявления подлежащей обязательному контролю операции кредитная организация вправе запросить у клиента дополнительную информацию и документы, необходимые для исполнения обязанности, установленной Федеральным законом № 115-ФЗ.

По вопросу 11.

При осуществлении расчетов по сделке с недвижимым имуществом клиент кредитной организации может выступать как лицо, совершающее операцию (плательщик), так и в качестве получателя.

Учитывая изложенное, в случае, если в описанной в обращении ситуации кредитная организация располагает достаточной информацией для квалификации операции клиента – юридического лица в качестве подлежащей обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, то кредитная организация вправе указать в ФЭС* соответствующий дополнительный код.

По вопросу 12.

При направлении сообщения в уполномоченный по операции, подлежащей обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, получателем по операции следует указывать лицо, которое получает денежные средства по операции, осуществленной по сделке с недвижимым имуществом, а лицом, совершающем операцию – плательщика денежных средств.

По вопросу 13.

С учетом позиции, изложенной по 1 вопросу обращения, операции, осуществляемые клиентом, связанные с помещением в предоставленный ему кредитной организацией индивидуальный банковский сейф и изъятием из него наличных денежных средств, сами по себе не являются операциями, осуществляемыми по сделке с недвижимым имуществом, и не подлежат обязательному контролю в соответствии с рассматриваемой нормой.

Вместе с тем, если помещенные наличные денежные средства в предоставленный покупателю недвижимого имущества кредитной организацией индивидуальный банковский сейф выдаются лицу, являющемуся продавцом недвижимого имущества, на основании договора* или иных, необходимых для получения денежных средств, документов, то такая операция представляет собой расчеты по сделке с недвижимым имуществом, то есть осуществляется по сделке с недвижимым имуществом и, соответственно, подлежит обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ (при условии ее совершения на установленную Федеральным законом № 115-ФЗ сумму).

По вопросу 14.1.

Пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ прямо определено, что обязательному контролю подлежит операция на сумму равную и превышающую 3 миллиона рублей либо её эквивалент в иностранной валюте. Контроля за накоплением платежей не требуется.

Повышение квалификации

Практические аспекты реализации кредитными организациями требований 115-ФЗ, нормативных актов в сфере ПОД/ФТ, методические рекомендации о подходах к управлению риска легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма

*Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».
*Если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает её.

*Письмо Банка России от 25.06.2008 № 12-1-5/1227 «О применении Федерального закона № 115-ФЗ». Информационное письмо Банка России от 06.03.2006 № 9 «Обобщение практики применения Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России». Письмо Банка России от 06.04.2005 № 56-Т «О Методических рекомендациях по проведению проверок соблюдения кредитными организациями требований законодательства Российской Федерации и нормативных актов Банка России в области противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

*Федеральный закон от 13.07.2020 № 208-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля».

*Формализованное электронное сообщение.

*Например, договор купли-продажи недвижимого имущества.

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

×