Разъяснения Росфинмониторинга для риэлторов

admin новости ПОД/ФТ 08.12.2022 | 0

Разъяснения Росфинмониторинга об операциях риэлторов, самозанятых риэлторах и о том, кто должен встать на учет в РФМ

Как мы писали ранее, для клиентов, находящихся на абонентском обслуживании, мы пишем запросы в Росфинмониторинг. Очередной запрос мы писали от имени ипотечного брокера. Наши вопросы и ответы РФМ в приложении.

Текст запроса:

Просим ответить на вопросы о представлении сведений об операциях в Росфинмониторинг.

Сделка купли-продажи недвижимости, покупателями по договору выступают два физических лица. Но в платежном поручении о совершении операции в качестве плательщика указан один из покупателей. В целях предоставления сведений об операции по сделке купли-продажи недвижимости необходимо ли в ФЭС включать сведения о втором покупателе, учитывая то, что в операции он не участвует?
Сделки купли-продажи недвижимости часто совершаются с помощью посредников, например, с помощью Центра недвижимости Сбербанка. Покупатель совершает перевод денежных средств в пользу ЦНС, после регистрации сделки ЦНС переводит денежные средства продавцу недвижимости. Подлежит ли операция по переводу денежных средств в ЦНС обязательному контролю? Если, да, следует ли в ФЭС об операции указывать ЦНС в качестве получателя денежных средств или в таком случае следует указывать в качестве получателя денежных средств покупателя в сделке?
Если клиентом по операции является продавец недвижимости, то клиент не может предоставить никаких подтверждающих документов о получении денежных средств по аккредитиву, например, кроме скриншота экрана телефона. Является ли скриншот экрана телефона достаточным подтверждением даты совершения операции по сделке купли-продажи недвижимости, учитывая тот факт, что операция может проводиться банком несколько дней.
Часто клиенты-продавцы недвижимости отказываются предоставлять информацию о получении денежных средств по сделке, платежные поручения у них отсутствуют, в том числе предоставлять скриншоты экранов телефонов, предоставляют информацию с задержкой на месяц после получения денежных средств и т.д. Будет ли достаточным подтверждением даты выявления операции (даты предоставления сведений клиентом), дата, указанная в мессенджере или в e-mail сообщении от клиента?
Организация (индивидуальный предприниматель) осуществляет посредническую деятельность в сделках с недвижимостью между застройщиками и физическими лицами (договоры доверительного управления). Является ли в таком случае организация (индивидуальный предприниматель) субъектом Федерального закона от 07.08.2001№ 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее — Федеральный закон) и должна ли организация (индивидуальный предприниматель) встать на учет в Росфинмониторинг в таком случае?
Если организация (индивидуальный предприниматель) осуществляет свою деятельность исключительно в качестве посредника между застройщиком и физическими лицами, при этом действует на основании договора с застройщиком, не имеет договоров с физическими лицами, и все сделки с недвижимостью заключаются по договорам доверительного управления, то правильно ли понимать, что клиентами организации (индивидуального предпринимателя) будут застройщики? И именно застройщиков в таком случает следует надлежащим образом идентифицировать в качестве клиентов организации (индивидуального предпринимателя) и считать для целей предоставления ежеквартальной отчетности о проверках по перечням лиц, в отношении которых должны применяться меры по замораживанию (блокированию) денежных средств и(или) иного имущества?
Является ли субъектом статьи 7.1 Федерального закона самозанятые лица, оказывающие юридические или бухгалтерские услуги?
Являются ли субъектами статьи 7.1 Федерального закона самозанятые лица, осуществляющие посреднические услуги в сделках с недвижимостью?
Является ли самозанятый субъектом статьи 7.1 Федерального закона, если он оказывает следующие услуги в качестве ипотечного брокера:

Консультация
Анализ кредитной истории и анализ портрета клиента
Сбор документов для получения ипотечного решения
Отправка документов в банк
Одобрение заёмщика
Сбор документов по покупаемому объекту недвижимости (саму недвижимость брокер не ищет, подбором не занимается, ДКП не составляет)
Передача документов по объекту недвижимости в банк
Одобрение объекта в банке
Согласования страхования заёмщика
Назначение даты сделки

Ответ Росфинмониторинга.

Управление организации надзорной деятельности Федеральной службы по финансовому мониторингу рассмотрело Ваше обращение от 07.11.2022 б/н и сообщает следующее.

По вопросу 1.

Порядок заполнения показателей формализованного электронного сообщения (далее – ФЭС) содержится в Описании структур наименования, служебной и информационной частей ФЭС, описании кодов признаков, указывающих на необычный характер операций (сделок), и требованиях к технологическим электронным документам, направление которых регламентировано Особенностями представления в Федеральную службу по финансовому мониторингу информации, предусмотренной Федеральным законом от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее – Федеральный закон № 115-ФЗ), утвержденными приказом Федеральной службы по финансовому мониторингу от 8 февраля 2022 г. № 18 (далее – Форматы).

Форматы размещены на официальном сайте Росфинмониторинга в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу www.fedsfm.ru (далее – официальный сайт) в разделе «Документы Росфинмониторинга».

Информационная часть ФЭС об операциях, подлежащих обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, формируется из показателей, приведенных в таблице 3.2 «Состав и формат информационной части ФЭС об операциях, подлежащих обязательному контролю, о подозрительных операциях, а также об операциях, приостановленных в соответствии с пунктом 10 статьи 7, пунктом 8 статьи 7.5, частью 4 статьи 8 Федерального закона № 115-ФЗ» (далее – таблица 3.2) Форматов.

В соответствии со строкой 20 данной таблицы указываются сведения о лицах, непосредственно участвующих в проведении операции (сделки), а также выступающих выгодоприобретателями по операции (сделке), а именно:

плательщик по операции;
получатель по операции (сделке);
выгодоприобретатель плательщика по операции (сделке) (второй покупатель).

По вопросам 2, 3, 4.

Исчерпывающие разъяснения по исполнению организациями и индивидуальными предпринимателями, оказывающими посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества (далее – риелторы) требований, установленных подпунктом 11.1 пункта 4 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, в том числе о видах сделок с недвижимым имуществом, подлежащих контролю, о сроках и порядке направления сведений, изложены в информационном письме Росфинмониторинга от 24.08.2022 № 66 «О представлении организациями и индивидуальными предпринимателями, оказывающими посреднические услуги при осуществлении сделок купли[1]продажи недвижимого имущества, сведений об операции, подлежащей обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ».

В целях соблюдения требований законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения (далее – ПОД/ФТ/ФРОМУ) предлагаем придерживаться позиции, изложенной в указанном Информационном письме.

Структура показателей ФЭС и дополнительная информация по их заполнению содержится в таблице 3.2 Форматов.

Таким образом, при направлении организацией в Росфинмониторинг сведений об операции, подлежащей обязательному контролю, описанной во втором вопросе Вашего обращения, при формировании ФЭС 1-ФМ необходимо указать следующие сведения:

Статус «Сведения об участнике операции» — «1 — для плательщика по операции», показатель «Код вида участника операции» — «02, покупатель».
Статус «Сведения об участнике операции» — «8 — для выгодоприобретателя получателя по операции (сделке)», показатель «Код вида участника операции» — «01, продавец».
Статус «Сведения об участнике операции» — «2 — для получателя по операции (сделке)», показатель «Код вида участника операции» — «99, иной участник» (ЦНС).

По вопросу 5.

Статьей 5 Федерального закона № 115-ФЗ определен перечень организаций и индивидуальных предпринимателей, обязанных принимать меры, направленные на ПОД/ФТ/ФРОМУ, к которым, в том числе, относятся риелторы.

Росфинмониторинг относит к ним юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, зарегистрированных в качестве субъектов предпринимательской деятельности, осуществляющих посредническую деятельность на рынке недвижимого имущества, включая деятельность по подбору вариантов объектов недвижимости для их последующей купли[1]продажи, помощь в заключении клиентами сделок по купле-продаже объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных лиц.

Кроме того, принадлежность организаций и индивидуальных предпринимателей к субъектам Федерального закона № 115-ФЗ определяется исходя из условий заключенных договоров и характера деловых отношений, возникающих в рамках реализации данных договоров и (или) вытекающих из таковых, в том числе и при отсутствии соответствующего кода ОКВЭД.

По нашему мнению, к субъектам Федерального закона № 115-ФЗ относятся организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие вид деятельности, предусмотренный непосредственно кодом ОКВЭД 68.31.1 «Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе» (68.31.11, 68.31.12).

Исходя из содержания Вашего обращения, осуществляемая организацией (индивидуальным предпринимателем) посредническая деятельность в сделках с недвижимостью между застройщиком и физическими лицами, по нашему мнению, относится к риелторской деятельности. В данном случае такие лица являются субъектами Федерального закона № 115-ФЗ, и на них распространяются все требования законодательства о ПОД/ФТ/ФРОМУ, исполнение которых предполагает, в том числе постановку на учет в Росфинмониторинге.

По вопросу 6.

В соответствии с абзацем 11 статьи 3 Федерального закона № 115-ФЗ клиент – физическое или юридическое лицо, иностранная структура без образования юридического лица, находящиеся на обслуживании организации, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом.

В целях Федерального закона № 115-ФЗ, по нашему мнению, под «обслуживанием» необходимо понимать наличие гражданско-правовых отношений между лицом и организацией, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом, в которых последняя обязана совершить в пользу другого лица определенное действие в соответствии с заключенным между сторонами договором, а именно, передать имущество, выполнить работу и другое.

Учитывая изложенное, а также информацию, приведенную в обращении, при наличии гражданско-правовых отношения между застройщиком и организацией, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом, клиентами риелтора будут являться застройщики, с которыми заключены договоры по оказанию услуг, в том числе, по поиску участников долевого строительства и др.

По вопросам 7, 8, 9.

В статьях 5 и 7.1 Федерального закона № 115-ФЗ поименован перечень лиц, на которых возлагаются обязанности по применению мер, направленных на ПОД/ФТ/ФРОМУ.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (далее – Федеральный закон № 422-ФЗ) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров не вправе применять специальный налоговый режим.

Изложенные в обращении услуги содержат условия по осуществлению юридически-значимых действий в отношении имущества клиента «самозанятого» в целях совершения сделок с недвижимостью.

Таким образом, независимо от наименования договора, заключаемого «самозанятым», возникшие гражданско-правовые обязательства могут порождать правоотношения, предусмотренные договором поручения, агентирования или комиссии.

В рамках компетенции Росфинмониторинга сообщаем, что согласно положениям Федерального закона № 422-ФЗ применять специальный налоговый режим вправе физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент. «Самозанятые» вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются налогом на профессиональный доход, без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением видов деятельности, ведение которых требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности.

Под профессиональным доходом, в рамках Федерального закона № 422-ФЗ, понимается доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доходов от использования имущества.

Статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Таким образом, деятельность, в результате которой образуется профессиональный доход, входит в понятие предпринимательской деятельности, так как она направлена на систематическое получение прибыли.

В то же время в статье 5 Федерального закона № 115-ФЗ поименованы только юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Таким образом, «самозанятые» не являются субъектами вышеуказанной статьи.

Одновременно лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания юридических или бухгалтерских услуг при подготовке или осуществлении от имени или по поручению своего клиента сделок и операций, поименованных в статье 7.1 Федерального закона № 115- ФЗ, обязаны выполнять требования указанного закона независимо от того, являются ли они зарегистрированными индивидуальными предпринимателями или «самозанятыми». Обозначенная обязанность возникает на основании направления деятельности, осуществляемой физическим лицом, и не связана с применяемым им режимом налогообложения.

Следовательно, в случае осуществления деятельности в сфере оказания юридических или бухгалтерских услуг при подготовке или осуществлении от имени или по поручению своего клиента сделок, в том числе с недвижимым имуществом и операций, поименованных в статье 7.1 Федерального закона № 115-ФЗ, на «самозанятых» граждан будут распространятся требования Федерального закона № 115-ФЗ.

Подробное описание обязанностей по исполнению требований Федерального закона № 115-ФЗ изложено в Информационном сообщении Росфинмониторинга «Памятка для субъектов статьи 7.1 Федерального закона № 115-ФЗ», размещенном на официальном сайте в разделе «Меню» — «Деятельность» — «Надзорная деятельность» — «Информационные сообщения», а также в информационно-правовых системах «КонсультантПлюс» и «Гарант».

Если у вас есть сложности с исполнением требований законодательства о ПОД/ФТ: нет времени писать правила, сдавать отчетность в Росфинмониторинг, вам регулярно нужны консультации по ПОД/ФТ и 115-ФЗ, вы не уверены в том, что вы все правильно делаете, то вы можете заключить договор на абонентское сопровождение с AMLclub. Для заключения договора на абонентское обслуживание по ПОД/ФТ, напишите нам на почту: admin@amlclub.ru