О разъяснениях Росфинмониторинга по сделкам с недвижимостью

14 июля 2022 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 07.08.2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», в котором риэлторов – индивидуальных предпринимателей и агентства недвижимости вновь наделили обязанностью выявлять операции, подлежащие обязательному контролю.

Если ранее мы отчитывались обо всех сделках с недвижимостью, стоимостью свыше 3 млн. руб., и у многих эти цифры остались в памяти, то сегодня мы представляем в Росфинмониторинг информацию об операциях с денежными средствами в наличной или безналичной форме на сумму свыше 5 млн. руб. Не обо всех сделках с недвижимостью, а о движении денег на сумму свыше 5 млн. руб.

Что касается самих сделок с недвижимостью, то нам дали разъяснения, что представлять информацию необходимо об операциях с денежными средствами в наличной или безналичной форме только по договорам купли-продажи недвижимости, т.е. договор долевого участия, ренты не является основанием для того, чтобы направить информацию в Росфинмониторинг.

Следующее, что нам написали в разъяснениях – это ответ на вопрос «Откуда нам такую информацию получать?». И Росфинмониторинг написал следующее: если у риэлтора или агентства недвижимости договор с клиентом предполагает непосредственное участие в сделке, т.е. например, клиент переводит вам деньги, вы покупаете недвижимость и потом возвращаете эту недвижимость клиенту, то соответственно, о получении ДС вы обязаны отчитаться. А если вы непосредственно в сделке не участвуете и у вас нет возможности получить такую информацию у клиента, то отчитываетесь по факту того, что написано в договоре. Причем до сих пор непонятно, обязывает ли это нас просто по факту всех договоров ДКП направлять информацию в Росфинмониторинг?

И здесь все мои клиенты начинают возмущаться. Ведь, если прямо трактовать то, что написано в Законе, то ни у одного агентства недвижимости, которые просто сопровождают сделки и непосредственно в них не участвует не будет информации об операциях. Клиенты также не обязаны предоставлять копии платежных поручений, и информации подтвержденной о том, сколько вообще было заложено в ячейку тоже нет.

Еще раз, у нас два условия для того, чтобы сформировать отчетность в Росфинмониторинг: это должна быть операция на сумму свыше 5 млн. руб. и по договору купли-продажи недвижимости.

В разъяснениях нам также дали ответ на вопрос: если мы не контролируем сделку, не участвуем в ней, не исполняем никакие распоряжения клиентов, то соответственно, и информацию о факте совершения операции мы будем знать лишь спустя какое-то время, что в таком случае делать со сроками предоставления сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю, в Росфинмониторинг. Я напомню, это – всего лишь три дня с даты совершения операции, и в таком случае нам дали пояснения, что дата совершения операции и дата выявления операции, при формировании ФЭС будет отличаться, но вам необходимо иметь подтверждающие документы о том, что вы получили эту информацию позднее.

Здесь каждая организация и каждый риэлтор должны сами для себя решить, как они будут действовать: получать безосновательно информацию у своих клиентов об операциях, отчитываться по факту получения информации о заключении договора ДКП или вообще повертеть у виска, и сделать вид, что таких разъяснений, широко трактующих Закон, они не видели. В конце концов, информационные письма не имеют никакой юридической силы, и за то, что вы не соблюдаете требования, указанные в них, вас никто не может привлечь к ответственности.

Но, если вы хотите мое мнение на этот счет, то я все-таки рекомендую направлять информацию в Росфинмониторинг в соответствии с рекомендациями и получать у своих клиентов информацию о платежах, например, добавить в договор с клиентом такую обязанность.

Что касается представления информации о бенефициарных владельцах, то на первых порах, сразу после изменений, мы начали формировать отчетность об операциях, подлежащих обязательному контролю, по привычке — без информации о бенефициарах, и у нас сообщения не проходили форматно-логические контроли, вероятно, это связано с различными кодами операций или в первых версиях Росфинмониторинг сделал заполнение этой информации обязательной. Сложно сказать. Если у вас сейчас сообщения проходят проверки, то просто отправляйте как есть. Но помните, что это не значит, что у вас такой информации быть не должно, это обязанность выявлять бенефициаров клиентов до приема таких клиентов на обслуживание.

Не забываем также и о том, что операциями, подлежащими обязательному контролю являются следующие: сделки и операции иранцев и северокорейцев, сделки некоммерческих организаций на любую сумму, и операции лиц, включенных в перечни экстремистов. Нужно проверять своих клиентов на принадлежность к перечням, обязательно.